Dat taxeren van vastgoed geen exacte wetenschap is, is alom bekend. Het blijft een (naar eer en geweten gegeven) inschatting op basis van zowel objectieve maar ook subjectieve factoren. Toch vormt de taxatie geregeld een onmisbare schakel in het aankoopproces van de meeste particuliere woningbezitters. Als een financiering is verstrekt en leningnemer netjes aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, is er geen vuiltje aan de lucht. Totdat het misgaat en een woning, bijvoorbeeld in het kader van de executoriale verkoop, moet worden verkocht en een hertaxatie plaatsvindt. Als dan blijkt dat de (executie)waarde (substantieel) afwijkt van de taxatie waarop de financiering destijds is afgegeven, wordt meer dan eens door de bank aangeklopt bij de taxateur die de taxatie destijds heeft verricht. Als in een procedure al komt vast te staan dat een taxateur een toerekenbaar verwijt kan worden gemaakt en sprake is van een ondeugdelijke taxatie kan het toch nog wel goed aflopen voor de taxateur in kwestie. Het redmiddel ligt besloten in het (ontbreken van) causaal verband.
Feiten
Ter illustratie dient een gepubliceerd arrest van het hof Den Bosch. In opdracht van de eigenaar van een woning verricht de betreffende taxateur in 2001 een taxatie van een woning. De taxateur taxeert de marktwaarde van de woning op EUR 2.900.000 en de executiewaarde op EUR 2.500.000. Het taxatierapport van de taxateur bevat de gebruikelijke exoneratie, te weten: dat de taxateur geen verantwoordelijkheid aanvaardt jegens anderen dan de opdrachtgever. Kennelijk heeft de eigenaar geld nodig want in 2004 leent hij een bedrag van EUR 700.000 van een goede kennis. Deze kennis verkrijgt daarbij een eerste recht van hypotheek op de woning.
Een paar jaar gaat voorbij en in 2006 vraagt de eigenaar de taxateur de woning nogmaals te taxeren. De taxateur komt bij die hertaxatie uit op een marktwaarde van EUR 3.400.000 en een executiewaarde van EUR 2.850.000. Een flinke stijging. Ter toelichting geeft de taxateur aan dat hij zijn taxatie in 2006 onder andere heeft gebaseerd op zijn taxatie van 2001 en de waarde in guldens heeft omgezet naar euro’s, waarna hij die waarde heeft verhoogd met de kosten van tussentijdse onderhoudswerkzaamheden en verbouwingen, naar de stijgende marktinvloeden.
Naar aanleiding van deze hertaxatie verkrijgt de eigenaar binnen korte tijd tot tweemaal toe een lening van EUR 1.350.000 respectievelijk EUR 150.000 die wordt verstrekt door de Bank of Scotland. De Bank of Scotland verkrijgt daarbij een eerste en daarna ook een tweede recht van hypotheek op de woning. De kennis van de eigenaar stemt tot twee keer toe in met een rangwisseling en degradeert (vrijwillig) tot de rang van derde hypotheekhouder. Met een waarde van EUR 3.400.000 en een overige schuld van “slechts” EUR 1.500.000 zou dat geen probleem moeten zijn.
Alles lijkt in kannen en kruiken totdat – hoe kan het ook anders – de eigenaar niet meer aan zijn aflosverplichtingen jegens zowel de Bank of Scotland als de kennis kan voldoen. In 2013 wordt een hertaxatie uitgevoerd. Uit die hertaxatie (met waardepeildatum 12 maart 2013) volgt dat de marktwaarde EUR 1.400.000 zou bedragen en de executiewaarde EUR 1.100.000. Dat betekent een aanzienlijk verschil met de eerdere rapporten van de taxateur en bij verkoop een tekort om alle schuldeisers te voldoen. De kennis van de eigenaar vist als derde hypotheekhouder dan achter het net en stelt de taxateur aansprakelijk.
De beslissing
De kennis vordert een verklaring voor recht dat de taxateur onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en vordert betaling van een bedrag van circa EUR 1.000.000 aan schade. Aan zijn vordering legt de kennis ten grondslag dat de taxateur in zijn taxatie van 2006 een waarde heeft getaxeerd die ver boven de reële waarde van de woning zou liggen. Daarom zou de taxateur onzorgvuldig jegens de kennis hebben gehandeld. De taxateur had er rekening mee moeten houden dat de kennis de rangwisseling van de taxatie liet afhangen en daar redelijkerwijs op mocht vertrouwen. Bij de rechtbank haalt de kennis bakzeil. In hoger beroep lijkt het erop dat hij meer succes heeft.
Het hof stelt allereerst vast dat de taxateur bij het opstellen van zijn taxatierapport in 2006 niet de vereiste zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Steun voor dit oordeel vindt het hof onder meer in de beslissingen van de Raad van Toezicht van de NVM en de Centrale Raad van Toezicht. Daarnaast is het hof van oordeel dat de taxateur het waardeverschil niet voldoende heeft kunnen verklaren/onderbouwen.
Vervolgens stelt het hof vast dat de taxateur ook een zorgplicht jegens de kennis van de eigenaar had. De taxateur had er rekening mee moeten houden dat derden, zoals de kennis, op het taxatierapport van de taxateur zouden vertrouwen. Volgens het hof rustte daarom de plicht op de taxateur om zich bij het verrichten van de taxatie rekenschap te geven van de belangen van derden. Daarbij merkt het hof nog op dat een eventuele zorgplicht ten opzichte van derden geen invloed zou moeten hebben op de uitvoering van zijn taak als taxateur. Zorgplicht jegens derden of niet, een taxateur dient altijd te zorgen voor een zorgvuldige taxatierapport, zo vindt het hof. Omdat het pand in 2006 ondeugdelijk is getaxeerd en de taxateur zijn zorgplicht jegens de kennis heeft geschonden, is sprake van onrechtmatig handelen door de taxateur. Daarmee is de eerste hobbel voor aansprakelijkheid genomen.
Daarna komt de vraag aan de orde of dit onrechtmatig handelen ook toerekenbaar is aan de taxateur. Ook daarvan is volgens het hof sprake: het handelen en nalaten in verband met zijn taxatie uit 2006 kan de taxateur worden toegerekend op grond van schuld en in ieder geval op grond van de verkeersopvattingen, aldus het hof. Daarmee komt dus vast te staan dat sprake is van een toerekenbaar verwijt.
Het heeft er dus alle schijn van dat het slecht afloopt voor de taxateur totdat het hof bij het causaal verband aankomt tussen het nadeel van de kennis en de ondeugdelijke taxatie. In dat verband stelt het hof voorop dat de kennis heeft verklaard dat hij bij een deugdelijke taxatie niet met een rangwisseling zou hebben ingestemd. Maar daarbij rijst de vraag: tot welke waardevaststelling zou een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur dan zijn gekomen? Na een uitvoerige toelichting komt het hof tot het oordeel dat een marktwaarde van EUR 2.735.000 in 2006 tot uitgangspunt moet worden genomen. Dit bedrag volgt uit een taxatierapport van een derde taxateur (die door de gedagvaarde taxateur geraadpleegd was). Vervolgens rijst de vraagt of de kennis van de rangwisseling zou hebben afgezien als hij op de hoogte zou zijn geweest van deze waarde. Het hof komt tot het oordeel dat de kennis bij een dergelijk bedrag ook zou hebben ingestemd met een rangwisseling en dat de situatie dus niet anders zou zijn geweest. Het causaal verband tussen de ondeugdelijke taxatie en het gestelde nadeel ontbreekt derhalve. Bij dat oordeel spelen meerdere omstandigheden een rol, beslissend acht het hof dat de beslissing van de kennis om in te stemmen met de rangwisseling en de geldlening niet zozeer lag in de waarde van de woning maar dat de factor “vertrouwen” van de kennis in de eigenaar van doorslaggevend belang was. Niet het waardering door de taxateur, maar het vertrouwen in de eigenaar zelf gaf de doorslag.
Vanwege het ontbreken van causaal verband wijst het hof de vorderingen van de kennis daarom af en blijft de taxateur buiten schot.
Conclusie
Ondanks het feit dat de ondeugdelijkheid van de taxatie bij gebrek aan een goede onderbouwing kwam vast te staan en sprake was van een toerekenbaar verwijt aan het adres van de taxateur, werd hij door het ontbreken van causaal verband “gered”. In het onderhavige geval was sprake van een dusdanig vertrouwen in de persoon van de leningnemer dat de waardering van de taxateur maar een bijrol speelde. Ook als de taxateur zijn taak zorgvuldig zou hebben uitgevoerd, was hetzelfde nadeel ontstaan.
Nu zijn de omstandigheden, althans het vertrouwen, in de onderhavige kwestie wel bijzonder te noemen. Van dergelijke omstandigheden zal niet altijd sprake zijn. Desondanks kan het causaal verband als laatste redmiddel bij een ondeugdelijke taxatie ook in andere gevallen van pas komen. Denk bijvoorbeeld aan een waardevermindering als gevolg van tijdsverloop of achterstallig onderhoud van een woning die het nadeel tot gevolg heeft. In die gevallen is niet het (onzorgvuldig) handelen van de taxateur de oorzaak, maar liggen andere factoren daaraan ten grondslag. Munitie genoeg om te schieten op een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad, wegens een naar eer en geweten gedane inschatting die toch niet helemaal juist blijkt te zijn. Taxeren blijft mensenwerk en ook fouten maken is menselijk. Maar soms is het nadeel niet (enkel) het gevolg van een fout door de taxateur. De onderhavige kwestie is daarvan een mooi voorbeeld.
Een wijze les is nog wel om zorgvuldig te documenteren hoe een waarde tot stand komt. Discussie komt altijd achteraf en dan is het plezierig dat het (meestal) gearchiveerde dossier op orde is. Bewaar liever te veel dan te weinig!
Zie voor het volledige arrest: ECLI:NL:GHSHE:2016:751